城市更新需要三重运营：商业、配套与源头规划

当我们谈论城市更新运营时，很多人会直接联想到商业、写字楼、产业园的招商入驻。

这只是运营的显性部分。

完整的城市更新运营，至少要分为三个维度：

1、商业产业运营——这是最直观的表层，影响人气与经济活力。

2、城市资源运营——这是支撑片区价值的中层，影响区域公共服务。

3、源头规划运营——这是决定长期成败的底层，影响空间布局与业态配比的科学设计。

1、商业产业运营

商业商业产业运营就是日常理解的，对区域公共空间的打造，包括区域商业、写字楼、产业园等各类空间的招商运营。

通过对片区商业内容的打造，给片区形成稳定的商业消费或者产业生态。而不是同质化竞争，然后很快就区域空置。

因此，需要根据片区情况，再做具体的运营规划。

该部分运营是保障正向运营收益（至少不亏钱）的情况下，更多考虑人群驻留、创新活动频率、企业间协作等区域活力指标。

2、城市公共资源运营

它运营的不是商业产品，而是片区规划的学校，医院等公共服务和片区的未来预期。

这是最容易被忽视，却对片区价值影响最深远的一层运营。

这种运营往往直接影响资产价格，也就影响卖地融资，是城市更新操盘手需要慎重考虑的点。

举一个现实的例子

成都天府新区在片区开发前期，通过引入或挂牌优质学校，学校成为该片区的重要价值之一。

然而，后期因学校调整、多校划片等调整，于是该区域的学区价值预期崩了，连带区域房价被影响，进而也减弱区域的土地价值。

这既是成功案例，也是失败案例。

成功是区域一开始打这张牌，做成了；失败是这张牌后面没运营好，负面影响片区价值。

除了天府新区，其他区也有这样的情况，你还知道哪里吗？

欢迎评论区留言交流。

这也是片区运营的重要环节，涉及到片区价值打造和区域流量导入。

除了学校，其他比如大型医院、体育馆、图书馆、医院等公共配套，也或多或少有类似的运营价值。

关于这一点，在1.5实践分析：城市开发的逻辑里有提到。

3、源头规划运营

最高明的运营，发生在项目动工之前。

它是在片区规划阶段做运营预演，旨在从源头上避免未来难以解决的运营困境。

比如许多新区、新板块规划了宏伟蓝图，配有大量商业、办公和工业用地，但忽略了市场真实的承载能力，成为后期的要解决的头疼问题。

比如对片区做简单粗暴的功能分区（如纯居住区、公园区、商务区），形成职住分离、候鸟板块。源头运营要求规划阶段就深思功能的混合。

比如也有一些区域，存在前期的商业配置不够，尤其是缺乏集中公共空间节点，影响片区内的活力。

以上这些问题，在做片区规划的前期，就综合评估业态占比、人口承载能力、资源匹配度等情况，

对不合理的空间业态申请调整土地业态指标，避免一开始设置一堆不合理的空间业态，给后面留下运营麻烦，这也是一种运营。

目前这种运营其实是最缺乏，也是影响最根源的。由于源头规划的运营不当，造成了后期很多的资源错配。

当下城市更新的竞赛，已经进入谁运营得好、活得久的运营竞争时代。

成功的城市更新，是要作为区域的产品经理，做好区域内的土地、公共配套、商业资产的合理规划运营。