住建部八大经验做法，让城市更新更具吸引力和活力！

一、既有建筑改造类

核心优势

• 单点突破、见效快：以单栋/单组建筑为单元，项目周期短、投资可控
• 低碳技术集成窗口：是BIPV光伏幕墙、碲化镉薄膜光伏、节能改造等绿色技术的最佳应用场景
• 产权关系相对简单：单一产权或少量产权主体，协调难度低于片区类项目
• 政策支持明确：多地出台存量建筑功能转换正负面清单、5年过渡期免缴土地收益等政策

适配场景

关键经验做法

1. 轻介入、低干预：保留外观风貌和结构本体，仅做热工薄弱环节改造和功能植入（北京建科院保留外观，全楼门窗幕墙改造）
2. 光伏主导的零碳路径：屋顶附加式+光伏幕墙一体化铺设，自发自用、余电上网，投资回收期6.5年（北京建科院实测）
3. 智慧化改造：搭建零碳管理平台/CIM数据引擎，实现能耗实时监测与智能调控（博鳌零碳示范区）
4. 功能转换正负面清单：北京/苏州明确存量建筑允许转换类型及比例上限（地上兼容≤15%），5年过渡期免缴土地收益
5. 产权与创新挂钩：产权不变、用地性质不变、建筑结构不变前提下盘活（南昌雷公坳）

优选等级：★★★★★设计院最容易切入的领域，技术壁垒高、专业性强，与建筑/结构/节能/电气专业直接对口

注意点

• 结构安全必须先鉴定后设计施工，南京已出台《既有建筑加固改造结构设计导则》
• 消防验收是最大卡点，需提前对接消防审批路径（景德镇创新综合消防验收机制）
• 增设电梯/消防设施等可争取容积率奖励（海南、成都已有明确政策）
• 光伏系统需注意与建筑立面的风貌协调，不是所有建筑都适合BIPV幕墙
• 5年过渡期到期后的用地性质处置需提前规划（恢复/按年缴纳/一次性补缴/永久调整）

二、城镇老旧小区改造类

核心优势

• 群众获得感最直接：居民可感知度最高的更新类型
• 政策资金渠道最成熟：中央补助资金+地方财政+专项债+居民出资+银行贷款多元保障
• 中央部署力度最大：2019年以来累计开工改造近28万个，惠及1.2亿群众
• "综合改一次"：可与雨污分流、二次供水、充电桩、加装电梯等同步推进

适配场景

关键经验做法

1. "五议工作法"：居民提议→大家商议→社区复议→专业审议→最后决议（重庆红育坡/民主村）
2. 先拆违后提升：地毯式摸排+走亲式入户+车轮式谈判，零补偿拆违（北京昌盛园62天拆除500余处）
3. 社会资本"造血"：国企+民企成立项目公司，挖掘停车/农贸/商超/广告等资源实现可持续运营（重庆红育坡项目公司出资2000万+银行贷款7400万+财政400万）
4. 分散小区合并管理：多产权单位移交管理权，统一招标物业（北京昌盛园21个楼院→1个物业管理区域）
5. 社区体检先行：社区"人民设计师"+网格员组成体检小组，查找五大类短板（沈阳牡丹）
6. "点餐式"改造：居民按需点单，科学编制改造方案（邢台龙泉社区）

优选等级：★★★★★存量最大、政策资金最充沛的赛道，设计院必争之地

注意点

• 违建拆除是最大难点，需建立法治保障和群众工作双轨机制
• 改造后长效管理是关键，无物业管理则"返旧"率高
• 居民出资比例需合理，南京实践显示居民承担建安成本40%可行
• 涉及结构安全、燃气安全等专业问题必须与专业鉴定意见一致
• 充电桩配建需同步解决电容不足问题，飞线充电是安全隐患高发区
• "综合改一次"优于"年年改一点"，避免反复施工扰民

三、完整社区建设类

核心优势

• 政策层级最高：住建部直接推动，106个试点社区，三批案例集持续推广
• "一老一小"刚需驱动：养老服务、托育设施是硬指标，政府购买服务保障运营
• 可叠加多项政策：完整社区+老旧小区改造+一刻钟便民生活圈+社区嵌入式服务，多渠道资金
• 可持续运营模式清晰：经营性空间反哺公益性空间（天津生态城模式）

适配场景

关键经验做法

1. 三级居住体系：生态细胞（小区0.3-0.5万人）→生态社区（1.5-3万人）→生态片区（5-10万人），分级配建设施（天津生态城）
2. 存量资源"变废为宝"：废弃幼儿园→为老服务中心，废弃垃圾房→环保空间，59个楼廊→邻里聚会空间（杭州缤纷/上海临汾）
3. 组团化布局+共享机制：学校运动场寒暑假向社区开放，地下停车空间打通共享（天津生态城）
4. 社区中心可持续运营：经营性空间（商铺1.5-2万㎡）收入反哺公益性空间运营支出（天津生态城城资公司模式）
5. "四好"建设理念：好房子→好小区→好社区→好城区，逐级提升（天津生态城）
6. 体检先行精准施策：社区体检发现主要问题→对应试点工作内容（南正街社区、昌安里社区均采用此方法）
7. 智慧社区平台：民情日志数据库→需求预测模型→精准服务（上海临汾路380弄）

优选等级：★★★★★设计院全专业协同的最佳场景，从规划到建筑到市政到景观全覆盖

注意点

• 15分钟生活圈是必选项（2025版新规程），中小学/养老/文体/卫生/菜场步行覆盖率是硬指标
• 公益性设施运营资金是痛点，需设计"以商养公"机制
• 打破社区行政边界整合资源有阻力，需党建引领
• 养老/托育设施不仅要"建好"更要"运营好"，专业机构运营是关键
• 海绵社区、无废社区等新理念需在规划设计阶段同步纳入
• 智慧社区平台避免"建而不用"，需设计可持续运营场景

四、老旧街区改造类

核心优势

• 经济效益显著：微更新产生强带动，苏州十全街客流量提升30%+，贵阳太平路首年营收3270万元
• 文化辨识度高：挖掘地方文化IP，打造城市名片
• "针灸式"更新：投入少、见效快、风险可控
• 多主体共赢机制成熟：政府管基本、市场做提升、居民守烟火

适配场景

关键经验做法

1. 保留为主、微改造：戴家巷拆除建筑仅占5.6%，容积率由2.94降为2.82；景德镇80%以上留改
2. 运营前置：合肥园博园"业态先行、运营前置"，实现"开园即开业"
3. 商家联盟自管：国企牵头+商家联合组建联盟，统筹业态运营/环境管理/设施维护（重庆戴家巷年产值超亿元）
4. "趸租"模式：民企与村股份公司战略合作，整村统租改造+长期运营（深圳元芬新村）
5. 重大活动带动：首钢借冬奥契机全面提升综合服务能力
6. 烟火气守护：保留原居民和原有业态，避免绅士化（成都玉林东路"五个一批"）
7. 网红地标引流：威海火炬八街"转角见海"，游客同比增长17.8%

优选等级：★★★★☆需要强运营能力，设计院需与运营方深度绑定

注意点

• 不能只做空间改造不做业态运营，"重建设轻运营"是最大失败原因
• 原住民安置和利益分配是核心矛盾，需建立多方协商机制
• 街区改造后租金上涨可能导致原商户流失（绅士化风险）
• 夜间经济需同步考虑噪音/灯光对周边居民的影响
• 消防安全是老旧街区最大隐患，景德镇创新了智慧消防+群防群治机制
• "运营前置"不是口号，运营方需在方案设计阶段就介入

五、城市功能完善类

核心优势

• 补短板属性强：直击停车难、无障碍缺失、公共空间不足等痛点
• 小投入大效益：成都"金角银边"利用桥下/地下等城市剩余空间，投入小、见效快
• 可复制性高：功能完善类项目标准化程度高，模式易推广
• 与TOD结合空间大：轨道交通站点周边功能完善潜力巨大

适配场景

关键经验做法

1. 产权三不变盘活：产权关系不变、用地性质不变、建筑结构不变（南昌雷公坳）
2. 文化赋能产业转型：高速公路服务区→文化体育综合体，带动就业2000人（南昌雷公坳）
3. 精细化无障碍设计：扶手/台阶/公厕/入口等20+节点提升，3大系统（通行/服务/导识）+AR数字孪生平台（上海杨浦滨江）
4. 城市剩余空间"针灸"：桥下/地下/边角地→运动场/口袋公园/便民驿站（成都金角银边）
5. TOD一体化开发：轨道交通站点→交通+商业+公园垂直连接（南通濠空间体育公园）

优选等级：★★★★☆单体项目体量不大但需求广泛，适合设计院做标准化产品

注意点

• 功能转换需对接用地兼容政策，部分功能需办理临时改变用途手续
• 无障碍建设不能只做"硬件"，信息服务和软性服务同等重要
• 剩余空间利用需注意安全底线（结构安全、防洪安全等）
• 智慧停车需解决数据打通问题，避免信息孤岛
• 项目单体小但量大，需考虑标准化设计和规模化推广

六、城市基础设施改造类

核心优势

• 安全韧性刚需：涉及生命线安全，中央和地方资金保障力度最大
• 市场规模最大：地下管网约50万公里待更新，2025年再改造15万公里以上
• 技术壁垒高：CIM平台/生命线监测/水系调度等需要专业团队
• 产业带动强：合肥生命线工程已形成超500亿产业集群

适配场景

关键经验做法

1. "眼-脑-手"三体系：监测体系发现问题→模型运算分析问题→自控系统解决问题（福州水系调度）
2. 平急两用：汛时应急指挥"最强大脑"→非汛时生态补水管理工具（福州水系调度）
3. 风险全链条处置：值班值守→风险报送→分析研判→技术支持→辅助决策（合肥生命线）
4. CIM+"产业体系：核心产业+关联产业+应用产业三大产业链（广州CIM）
5. 考核评估闭环：市级考核区级、区委考核部门、区纪委监委监督，覆盖2409个责任网格（上海一网统管）
6. 只改内部不改外部：固废设施改造尊重居民生活习惯，改造期间零投诉（上海静安固废中心）

优选等级：★★★★★投资规模最大、安全刚需最硬、持续性最强，设计院市政专业核心赛道

注意点

• 生命线安全工程投资大（合肥16亿），需多渠道融资
• CIM平台建设需统一标准、打通数据壁垒，避免重复建设
• 水系调度涉及多部门权限整合，需高位统筹（福州整合建设/水利/城管管水权限）
• 地下管网改造需做好"肥瘦搭配"，收益性差的管网需搭配收益性项目
• 传感设备布设和维护成本高，需设计可持续的运维资金机制
• 基础设施改造施工期间对居民影响大，需精细化工期管理

七、城市生态修复类

核心优势

• 蓝绿空间价值转化：从"灰色基础设施"转向"生态基础设施"，蓝绿空间占比可达75%+
• 海绵城市综合效益：雨水资源利用+安全韧性+生态景观三重价值
• 重大公共空间引领：可成为城市新地标，带动周边土地增值
• 文旅融合潜力大：生态修复+文化传承+旅游开发形成闭环

适配场景

关键经验做法

1. "以留为主"：合肥园博园保留乔木近万株，16万㎡老建筑群改造为园博小镇
2. 海绵城市集成：透水铺装+植草沟+溢流管网+下沉式绿地30万㎡+水系湿地1000亩，实现水系统自平衡自净化（合肥园博园）
3. "厂-网-河"一体化管理：流域为单元推行排水管理进小区，社区河长+社会综治网+排水管养网（深圳茅洲河）
4. EPC流域打包：流域为单元整体打包，"大兵团作战、全流域治理"（深圳茅洲河新增污水处理81万吨/日）
5. 防洪安全底线+生态品质提升：严格按防洪标准加固+背水面20米不建永久性构筑物+海绵城市（九江长江文化公园）
6. 规划-业态-运营一体推进：业态先行、运营前置，"开园即开业"（合肥园博园）

优选等级：★★★★☆项目体量大但数量有限，适合有景观/生态专业优势的设计院

注意点

• 生态修复不能只种树植草，需做系统性生态评估（土壤改良、水文恢复、生物多样性）
• 海绵城市建设需与排水防涝系统统筹，避免"海绵不防涝"
• 黑臭水体治理关键在源头雨污分流，末端截流治标不治本
• 生态修复项目后期维护成本高，需设计可持续运营机制
• 滨水空间开发需严守防洪底线和安全退让距离
• 生态修复与文旅开发需平衡，避免过度商业化破坏生态本底

八、历史文化传承类

核心优势

• 文化IP价值不可替代：千年文脉是核心竞争力，无法被新建项目替代
• 政策保护力度最强：国家/省/市多级保护制度，专项补助资金
• 文旅融合经济效益显著：福州三坊七巷连续8年游客破千万，广州恩宁路永庆坊年游客2000万人次
• 存量建筑活化利用空间大：空置历史建筑/低效利用风貌区是优质更新资源

适配场景

关键经验做法

1. "镶牙式、渐进式、微循环"：不大拆大建，小规模不间断修缮（福州三坊七巷累计修复26处文保+100余处历史建筑）
2. 修旧如旧+专业队伍：专业设计团队+文物保护资质施工队伍，确保原真性（福州三坊七巷）
3. "建筑共生、居民共生、文化共生"：留住原居民、老街坊，延续生活方式和社区网络（苏州平江路）
4. "微管廊"更新：地下微型综合管廊，管线有序下地+雨污分流+消除积淹水（南京小西湖）
5. 趸租+腾退整合资源：模式口趸租118户99间8200㎡，为修缮改造打基础
6. BOT模式引入社会资本：政府主导+企业运作+多方参与+利益共享（广州恩宁路）
7. 新城反哺老城：南京南部新城每年反哺秦淮区20亿用于老城更新（南京小西湖）
8. "收储租"模式：街道收储→居民返租10-20年→街道修缮→居民自营（扬州仁丰里）
9. 文化文创占比超60%：业态准入管控，文化类占比不低于60%（福州三坊七巷）
10. "一房一策"微改造：居民自主选择空间功能，全过程参与公共空间设计（南京小西湖）

优选等级：★★★★★技术门槛高、政策保护强、文旅效益好，设计院差异化竞争的核心领域

注意点

• 消防是历史文化街区最大难题，景德镇创新了综合消防验收+智慧消防机制，值得借鉴
• 产权分散是最大障碍，需创新产权归集路径（趸租/腾退/收储租/BOT等）
• 修缮必须由具有文物保护资质的队伍施工，普通施工队伍不可替代
• 原住民保留率是衡量项目质量的核心指标，绅士化改造不可取
• 文化业态与商业业态需平衡，避免"千街一面"的同质化
• 历史价值要素评估需制度化（扬州建立了11类34项指标评估体系）
• 微管廊等新技术需考虑施工期对居民的影响和地下空间限制

附：八大类横向对比速查表