文旅项目折戟沉沙的十大原因
文旅项目折戟沉沙原因诸多，笔者根据多年的行业实践经验，从行业咨询角度总结一下。
1
商业模式不成立
在当前经济环境下，文旅项目的商业模式受到关注，但其存在的问题亦不容忽视。主要问题包括收益来源单一，投资收益比不匹配，以及难以形成融投管退的闭环。
文旅项目通常需要大量资金投入，但收益来源的局限性导致投资者可能需要较长时间才能回收成本，甚至可能无法回收成本，使得投资难以实现良性退出。因此，文旅项目的商业模式需要进行创新和改进，寻求多元化的收益来源，降低对单一收入来源的依赖，并确保投资的安全性和流动性。
2
定位出现偏差
水满则溢，月满则亏，定位的准确性远比高度重要。以一个民俗旅游村落为例，其中的中低端民宿拥有较高的盈利潜力，主要得益于较低的房租和人工成本。假设投资建造一栋三层小楼花费20万，内部装修10万，再加上庭院整治的10万，总计40万的投资。若该民宿在一年中的适游期仅100天，且每日租金为1000元，那么一年的收入便是10万。如此计算，仅需四年便可回收成本。显然，一年的适游期远超100天，不会低于三个月。
相反，高端民宿的建设成本高达50万，装修和服务人员的费用也不菲。许多高端民宿位于民俗村之外，缺乏旅游区的支持，这意味着它们的盈利周期可能被无限延长，同时风险敞口也在不断扩大。在高端民宿的运营中，业主需要更加谨慎地评估市场和自身的定位，以确保能够在不确定的市场环境中找到属于自己的盈利之道。
3
游客量预测过于乐观
对游客数量的过高估计，这无疑是一个致命的失误。当实际的人流量未能达到预期时，商业活动和物业管理便遭遇了困境，难以实现预期的活力。由此，前期的巨额投资难以回流，项目的发展因此陷入停滞。这种情况下，如何重新激发项目的潜力，回收成本，成为了一个亟待解决的问题。
4
文旅项目选址出现偏差
有句经典名言：地产最重要的是区位，区位，还是区位。
区位选址对文旅项目也同种重要，曾经有国内知名文旅公司的项目因为选址出现了问题，导致经营困难。因为那个文旅项目选址在北方靠近著名景区，且只有3万常驻人口的乡镇上，这样的选址就有问题，当然有人说选址合理啊，著名的景区可以引流，实际情况是北方的景区有很强的淡旺季，乡镇只有3万的基础客群，基础客群不足，有人说可以营销宣传，但营销宣传是需要花钱的，即使你有很强的招商和运营能力，但巧妇难为无米之炊，人流量不够，房子和物业很难盘活，商业物业卖不掉，就无法通过商业物业托底，整个商业模式闭环不了。
5
文旅项目底层逻辑不明晰
文旅项目的成功与否，取决于其能否巧妙地解答三大难题：首先是吸引游客的到来，其次是让他们愿意停留，最后是刺激他们的消费欲望。这些问题环环相扣，逐一加深，是项目能否蓬勃发展的关键。然而，许多边远省份的文旅项目，尽管由所谓的知名规划设计公司或“大师”精心打造，建筑精美，投资巨大，配套设施奢华，却面临着游客稀少的尴尬局面。其核心问题在于，项目并未解答游客为何选择这里的问题，导致资金无法流动，严重浪费，并加剧了地方债务负担。以国家级贫困县独山县为例，其发展文旅产业，建设了一系列看似高端的文旅项目，却未能得到游客市场的认可，反而导致了高达400亿的政府债务，使地方政府深陷债务泥潭。
6
规划不尊重常识
在审视一份乡村规划蓝图时，我注意到一个引人注目的数据：项目总投资高达20亿元人民币，预计投资回收期为8年。这一数字对比令人疑惑，因为乡村旅游的核心吸引力在于其独特的乡村意境和浓厚的乡愁情感，而非城市化的风貌。如果乡村建设得与城市无异，那又怎能满足游客对乡村的期待和向往呢？
7
规划不尊重规律
在旅游资源的开发与营销中，若脱离了资源的实际状况而盲目乐观，或是为了迎合客户偏好而做出不切实际的定位，这样的策略无异于空中楼阁。唯有依托全国级别的资源禀赋，才有可能吸引大规模的跨省游客，否则，基础市场只能局限于本地游客。
然而，我们不禁要问：游客量真的会如预期那般庞大吗？游客量不仅是基础，更是关键的假设。如果游客量未能达到预期，那么后续的投资和配套设施就会变成沉没成本，这对于旅游资源的长期发展来说，无疑是一种巨大的打击。
8
项目设置不尊重人性
静态文化观光博物馆项目，仅仅建成堆砌，恐怕难以触动人心、吸引游客、促进消费，更不符合人性对乐趣的追求。人们热爱游玩，热衷于参与和体验，因此，我们应当尽可能地设计出既可参与、又可体验、更可互动的娱乐产品，以满足人们对于快乐的需求。
9
淡旺季运营问题欠考虑
大部分文旅项目在淡旺季的运营问题并不能完全得到解决。周一至周五的时间段以及北方的冬季，往往是这些项目运营的难点所在。如果在这两个方面缺乏精心的规划设计，项目将面临极大的风险。然而，通过合理的业态配置，可以有效缓解淡旺季旅游的问题。例如，在冬季，可以设置冰雪、温泉、庙会、温室等吸引游客的活动。而在周一至周五的时间段，可以考虑设置研学旅游、会议、康养度假等业态，以吸引不同类型的游客。这样，不仅可以缓解淡旺季的运营压力，也可以使文旅项目更加多元化，增加其吸引力。
10
缺乏深度思考和充分论证
在深入剖析泰安市文旅产业的现状时，我发现了一个精炼的评述：“丁不旺、财也不旺”，这不仅揭示了游客需求端的疲软，也反映了产品和市场主体供给端的不力。泰安文旅产业的发展水平、规模、效益与资源价值及社会期待之间存在显著差距。
针对这一问题，我提出了一项双管齐下的策略，尤其强调需求端的关键作用。一方面，通过确立部门目标责任制和加强宣传营销，吸引更多游客，优化和整合文旅项目，推动旅游产业的转型升级，从单纯的观光旅游向休闲度假时代转变，实现旺丁旺财的目标。另一方面，通过供给端的改革，引入国际一流品牌，如地中海俱乐部、开元森泊等，打造度假产品，转化潜在的度假客群，并吸引高端客群。
这一策略背后有三点深刻的逻辑思考：首先，需求端和供给侧的相互作用至关重要，需求端的发展可以带动供给侧的调整，而供给侧的优化又能促进需求端的增长，实现双方的动态平衡。其次，需求端的增长是关键，历史上的成功改革，如商鞅变法和改革开放，都得益于他们成功创造了增量，而那些试图在存量上进行改革的尝试都未能成功。第三，当游客市场的增量达到一定程度，特别是海外和国内高端游客的增加，度假等需求将自然上升。只有有了有效的游客流量，一线品牌才会主动介入，实现双方利益的均衡，而不仅仅是单方面的让利，这也有助于降低地方政府招商引资的成本。
然而，也存在一些缺乏充分论证的例子，如泰山直接开通从高铁站到半山的大巴。虽然这为游客提供了便利，但这种快速上下山的方式却违背了旅游审美规律，未能突出泰山的主体形象，并在客观上切断了旅游的产业链，导致富了山却穷了城，与倡导的大旅游理念和泰安市“山城一体”的城市特色相悖。