救市和自救：奇招频出，真能救房地产吗？
“你不买，我不买。明年还能降800。”房价跳水，市场萧条，各地出台了若干刺激楼市政策。一方面，买家观望情绪浓厚，新房销售不畅；另一方面，改善居住需求强烈。多地尝试“自拆自建”模式，杭州已有项目顺利落地。
南京首套房利率年内第三次下调，将至3.45%。
杭州临平，宣布正式收购市场存量房，作为保障用房。
除了银行政策和官方救市，各地也频出奇招。
闻所未闻，但效果显著。
海安市，这个位于南通旗下的城市，并未借助中介机构的协助，亦非国资的直接收购，而是创新性地采纳了新房开发商收购业主旧房的模式，在政府的穿针引线下完成了一笔笔交易。
2024年4月2日，海安市的历史被刷新，15户家庭欣喜地领取了住建局颁发的“房票”，他们成为了楼市“以旧换新”模式的先驱者。这些“房票”不仅是政府背书的凭证，更是他们用旧房换取新房首付的实体证明。
追溯至2023年底，几家开发商向住建局提出了一个颇具前瞻性的建议：他们的客户群中，有一部分家庭有着明确的购房改善需求，然而，受困于手头的旧房和楼市的不确定性，他们的购房计划被迫一再推迟。江苏中杰置业集团有限公司便是其中之一，其旗下的四个楼盘，包括豪华的海德花园项目，都加入了这一“以旧换新”的行列。海德花园，这个位于核心城区的豪宅，平均户面积超过200平方米，总价高达600万元，提供一层一户、一户两梯的尊贵体验，周边的医疗和教育设施均为海安市顶尖水平。
“以旧换新”不仅为人们提供了一种将快速贬值的旧资产转换为具有更高竞争力的全新资产的途径，更是在楼市下行风险中提供了一道保障，同时改善了居住品质。
目前，已有淄博、太仓等城市实施了“以旧换新”政策，这一政策已成为国内住房市场中的两大主流模式之一。“淄博模式”本质上是一种“卖旧买新”的策略，它允许购房者在出售旧房期间延迟支付首付款，如果在规定的时间内未能卖出，定金则可退还。“太仓模式”则是由国企按照评估价格收购二手房。
尽管“以旧换新”已成功实施，它确实是当前激活楼市、开辟改善型住房需求新途径的有效手段，但它并非市场低迷时的救命稻草，也不是快速提振市场的速效救心丸。
日照市的新市场正经历显著的回暖势头。
在3月25日，山东省日照市推出了一项新政策，宣布在2024年3月23日至2024年12月31日期间，对于购买首套住房以及选择“以旧换新”方式的二手住房的市民，将提供总购房款20%的补贴。
一位市民透露，在领取了这项补贴之后，他节省了高达24万元，这笔钱几乎足够覆盖装修费用。
仅仅一个月后，在4月23日，日照市高新区的一个楼盘负责人透露，“3·25”新政的效果显著，该项目的销售量在短短一个月内突破了120套。
然而，这种热度似乎并未蔓延至二手房市场。一些观察人士指出，政策的后续影响和刺激作用仍需要进一步的观察。
这种谨慎的态度源于近年来日照楼市表现出的疲态。数据显示，2023年上半年，日照全市新建商品住宅的成交量为仅4109套，而2022年全年的成交量为7435套，这一数字在2018年曾高达21818套。
根据2020年3月中国288城市住房价格统计报告显示，日照的房价为每平方米10455元，在山东省排名第三，仅次于青岛和济南。
从2020年下半年开始，日照楼市开始出现疲软迹象。到了2023年，许多房地产项目遭遇了销售停滞，有的项目的年销售量甚至只有个位数，房价被迫“打折”至六折，房企面临“付款难”的问题，这些问题甚至波及到了下游产业。工抵房的大量出现进一步破坏了产业链的平衡。
成都著名的大型居住社区——中央花园二期，历经六年多的筹备，居民的“自拆自建”梦想最终未能如愿以偿。
中央花园二期地处繁华地段，然而，随着房龄逼近三十年，房屋日益破败，安全隐患重重，从曾经的“老破小”恶化至“危房”。
自2018年起，部分业主便开始倡议自主拆除重建；到了2023年的夏天，全小区3292户居民中，仅有3户表示异议，其余均表示赞同，赞同率高达惊人的99.9%。
计划中，政府和业主无需承担额外费用，只需将部分土地权益让渡给开发商，便可以实现一对一的旧房换新房。
他们甚至已经与知名开发商达成初步协议，详细重建计划也已拟定。
然而，所有的努力都在最后关头功亏一篑。
官方的回复明确指出，主要障碍在于拆除政策、业主意见统一、容积率和税费等方面尚未解决。
首先，拆除政策规定只有D级危房才符合拆除条件，而中央花园二期并未达到这一标准；
其次，尽管大部分业主同意重建，但未能达到100%的统一意见；
再者，重建将增加小区的容积率，无法免除土地出让金，开发商难以实现盈利；
最后，重建过程中的相关税费也无法减免。
尽管中央花园二期的“自拆自建”计划遭遇挫折，但成都的另一个老旧社区——君平街89号院，却在年初迎来了政府的好消息，获得了原址重建的批准。
君平街89号院的历史更为悠久，建于1964年，房龄高达六十年，并被认定为D级危房。
重建仅涉及一栋楼的17户居民，迅速实现了100%的统一意见。
该小区并未新增房源，原有的三层楼房，平均每户面积33.41㎡，重建后楼层和户型面积保持不变。
项目目前已经动工，据说每户需出资十万元，超出的部分由政府承担，分担比例大约对半。
网友们对于计划失败的原因，有着自己独到的见解。
据悉，中央花园二期的业主们并未放弃，他们做好了两手准备：一边争取重建，一边着手申请旧改。
或许，这个故事的结局，还有反转的可能。
上文网友提到的杭州范例是指浙工新村。
据了解，该小区已经完成拆除，正在建设中。
作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，在全国也鲜有先例。
浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。其中4幢多年前就已是C级危房。
2023年4月份，因为全体居民的重建意愿强烈，浙工新村开始启动自主更新的模式。
以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。
按规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。工程将于2025年竣工。
网友提及的杭州范例，指的是浙工新村。
据悉，该小区已完成拆除，目前正在紧张建设中。
浙工新村，作为浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，其在全国范围内也是鲜有先例的。
该新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅。其中，13幢建筑均在2000年之前建成。大多数楼幢的房屋主体采用了预制多孔板及条形基础，没有抗震设防及配套用房，存在较多的安全隐患。更有4幢建筑，多年前便已被鉴定为C级危房。
2023年4月份，鉴于全体居民强烈的重建意愿，浙工新村正式开启了自主更新的模式。
在“一幢楼一代表”的原则下，成立了居民自主更新委员会，代表大多数居民行使权利。委员会通过委托政府部门的形式，实施项目改造。在近100%的居民同意下，居民自主更新组织向政府提交了自主改造申请。政府按照一事一议的方式进行审议，条件合适的情况下，支持其进行“拆改结合”的自主改造。
根据规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，并配建了地下车库。这项工程预计将于2025年竣工。
结语
影响全国楼市的根本问题还是“消费信心”不足，提高居民收入和预期才能从根本上激活市场。
针对老房改造的诸多痛点，如果“浙派”模式能在全国推广，让更多“老破小”华丽变身，实现居民的安居梦想，实为一桩幸事。