焦虑中的房地产业，未来十大走向研判
焦虑中的房地产业，未来十大走向研判
2024年1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
从官方统计数据中可以看出，房地产市场虽然在政策支持下销售情况有所回升，但整体仍然十分低迷。而在8月底，国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部在相关新闻发布会中均重点谈及房地产的高质量发展。关于二十届三中全会中提及的“构建房地产发展新模式”，住房城乡建设部副部长董建国表示，这项工作目前的五大进展包括：增加保障性住房建设和供给；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”等方面。
在近年来房地产市场不佳的大环境下，各大开发商开始积极拓展新业务板块向多元化发展，分散风险寻求新增长点，而今年房地产政策频出，上海、广州、深圳等城市相继放松住房限购政策，销售去库存压力有所缓解但仍然严峻，传统房地产模式备受挑战，博为国际结合多年的产业研究及实际规划策划工作经验，总结出十大走向趋势，为房企升级转型、产业园区发展提供参考依据。
随着我国城镇化进程的持续推进，我国2023年城镇化率已达66.16%，高速增长时代不再，城镇化增速将逐步放缓。一方面，过去由城镇化高速发展带来大量的新增转移人口，其对房产的需求下降亦带来房地产市场需求的下降。另一方面，自确立“住房不炒”的原则后，各大城市因前期大举扩张而导致商品房严重过剩的问题逐步浮现，三四线城市尤其严重，一二线城市因人口集聚效应，大部分处于供求平衡状态，整体房地产开始进入结构调整期后续受到限购政策、疫情金融等风险事件的连串风波影响，房地产市场低迷。目前房地产市场已从增量市场转为存量市场，存量的持续增长造成资金回收周期的延长，催使房企寻求更多元的收益渠道与运营模式，未来存量的商业、写字楼、长租公寓等经营性资产将在企业的主要业务中占比越来越高。
走向二：“三大工程”将成为未来几年内房地产的重要机会点
2024年上半年报指出保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。推进“三大工程”建设，将拉动设计、施工、建材、家装、家电、物业服务等产业和产品需求。
据住房城乡建设部发布消息指出，2024年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区，再启动100个城市、1000个以上易涝积水点治理，未来我国将每年改造10万公里以上的地下管线。而绝大多数省份将实施城市更新行动、加快推进三大工程建设作为今年工作重点任务。三大工程的需求为房企开展代建业务提供了新的机会。
头部房企在较早期已介入城市更新，大拆大建时代为房企进入城市更新市场带来可观的收益，据住建局最新统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新，整体市场体量庞大。在领先优势与未来庞大的市场份额，将让更多的房地产将目光投向城市更新领域。随着“大拆大建”时代过去，城市更新不再沿用以往房地产化的开发建设方式，居民的参与度大幅提升，城市更新项目的规模向小而多发展，而不同的主体的需求，亦为合作模式的多样化提供了更多的可能。
另一方面，在历史街区的盘活、工业遗址、老建筑、老院落的活化等需求的推动下，为房企开拓文旅板块、商业板块等其它业务环节带来新的市场拓展空间，企业在更新过程中逐步向统筹负责整个社区、街区的商业业态运营、环境秩序管理、设施设备维护等运营业务发展。
疫情三年也是房地产风波不断的三年，恒大暴雷、三条红线、金融缴付风波等事件陆续爆发，房地产企业陷入了现金饥渴和债务危机，开始了新一轮洗牌。整合、收缩、合并等成为本轮组织调整的关键词。据相关统计，2019年全国房企销售额前10强中，国央企（或有国资背景的）只有4家。但2024年上半年销售额前10强中，国央企（或有国资背景的）已经多达8家。销售规模仍在显著下降，房企的收入和利润依然面临不小的下行压力，去库存、保交楼将是众多头部房企未来的核心工作。
2024年7月，二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确指出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。随着市场环境转为存量市场，中国的房地产企业租赁、长期持有的比例将逐渐增加。经过多年发展，长租公寓作为一种新兴的租赁模式，吸引越来越多企业入局，头部房企通过长租业务进行存量资产盘活的“售改租”模式，仍积极布局长租公寓市场，据统计2024年8月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量提升至119.5万间，累计管理房源量达175.3万间，较7月增加3万间。
从“租售同权”到“租购并举”制度的出现，住房公积金制度的持续优化，人才争夺越趋激烈，流动人口规模的持续扩大与年轻人住房观念的逐步转变，都为住房租赁市场的长期发展提供了有力支撑，租赁市场需求持续释放。
据统计截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大，在这之中既包括万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等头部房企。随着中小企业亦陆续进场，代建赛道将越发拥挤，代建业务模式的发展增加房企与其它行业企业合作机会，城市更新就是代建赛道的重要增长点。
而居民的自主性、各方的协商沟通等要素在旧改项目中的权重上升，过往企业总包，统一回迁的标准化方案不再是唯一选择，个性化定制趋势明显。通过民企出资参与社区改造，企业通过后续在物业管理和空间运营中盈利的模式出现，将使得更多社会资本参与到旧改项目中去。
近期，博为规划咨询集团在业务开展和对接过程中发现，在新的高地价、去地产化，项目要求自持比例等更高要求，地方城投、国企纷纷进场投资开发的激烈竞争时期中，越来越多产业园区、房企对通过投资运营模式的创新模式兴趣度持续增强。市场化的产业地产项目在投资、开发、运营中涉及巨大的资金需求，以上市、资产证券化、基金等融资手段，从而为产业园区、产业地产再开发，公募REITS产品的出现为企业实现存量资产盘活提供新的发展路径。从发展趋势看，写字楼、工业园区、物流园区等项目筹资在我国REITs所占比不断上涨。
房企过往在开发运营园区的过程中，依赖分割面积销售实现大规模短期变现，随着自持比例增加、配套面积比例限定等要求的不断细化，产业地产“去房地产化”明显，企业需要从销售角色转变为服务模式，收益模式亦从资产获取转为资本获取，而为实现上市等目标，向具备对项目从投资开发到招商到运营管理的一体化能力方向发展是一大趋势。
随着房地产市场进入调整期，越来越多房企开始摒弃单一的销售模式，布局产业地产开拓非住宅业务，利用资源优势、土地优势围绕跨界投资、住宅产品升级等需求，将业务拓展至不同赛道。通过“地产+”模式入局产业地产，前期以大健康、文旅为切入点，以酒店为主要运营点发展业务“第二曲线“，尤其是大健康产业，康养与地产具有很强的链接性，一直是房企布局的热点。
后续特色小镇、科技园概念的兴起，亦成为房企拓展产业地产的重要方向，在产业地产房地产化带动下产业园赛道备受追捧。在运营过程中，房企亦搭建了新的业务板块拓展路径，通过与不同的机构合作，结合“投资+收购”的资本推动模式，建立起全生命周期的服务产品，实现赛道的跨界，但产业地产的发展更看重园区的整体运营能力，传统房企在此转型发展的道路仍然十分漫长。
房企可依托住宅物业优势积极挖掘市场机会，城市更新、新建项目等以社区商业为核心的第三空间运营、商业地产运营成为房企开展多元化业务的新增长点。目前我国嵌入式社区服务仍处于初级阶段，博为国际认为企业需要秉持品牌化的运营理念，逐步拓展嵌入式社区服务的版图，通过充分利用存量资源，把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，结合“一老一少”难题，对社区服务设施进行精心规划与优化布局，确保其能精确满足居民的多元化需求，积极发展社区养老、托幼、家政、助餐等生活服务业，从而提升社区的总体生活质量。
房企在发展产业地产时，可依托自身物业管理的丰富经验，以“产城融合”为目标，共同推动产业服务与社区服务发展，两者相互相成将提高园区客户的黏性。目前，“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”协同发展的盈利模式是产业地产的运营模式主流。
房企一方面可结合自身资金实力，对园区内企业进行实体产业风投，另一方面需要从产业链配套需求入手，围绕企业需求提供专业化服务，通过向产业平台服务商转型，探索出可复制运营模式，从后勤服务者走向前端需求牵线者，提升园区竞争力，提高自身收益。