90%亏损的文旅项目，都是没解决好这些问题

据不完全统计显示，今年以来，全国各地文旅项目签约概算金额超千亿元，同比增长超一倍。这些投资主要分布在特色小镇、田园综合体、主题乐园及景区等细分领域，根据文旅项目投资脉络来看，特色小镇、主题公园和康养项目的投资还将走热，这也契合了当前产业转型、供给侧改革，以及消费需求的大脉络。在竞争激烈的情况下，文旅项目的操盘手应该如何去做项目?又如何保证项目降低亏损、增加盈利空间?

文旅融合发展的三个阶段

中国主题公园或者文旅项目发展的三个阶段。

1989年，第一批主题公园开始建设，像深圳锦绣中华、世界之窗等，这是文旅项目发展的第一阶段;

1997年，类似于欢乐谷一类的主题游乐场开始建设，这是第二阶段。在这之后的一段时间里，迎来了主题公园倒闭潮，一大部分主题公园开始倒闭，包括著名的东方乐园、福禄贝尔乐园、美国梦幻乐园。

而第三阶段，就是现在，“房地产+”以及迪斯尼等一些新兴文旅模式成为了文旅发展的新风向。

美国在50年的时间里建造了近五十个公园，日本建造近四十个主题公园。而中国到现在已经造了2500个主题公园，并且发展速度还在不断上升。中国的主题公园数量如此庞大，必然会激烈的竞争问题。

所以我们看到的一些专家调研或者是一些市场调研的数据显示，80%的乐园是亏损的，真正盈利的也就在10%左右，这样的市场情形至少造成3000亿以上的经济损失。那么，在这样一个竞争激烈的情况下，文旅项目的操盘手应该如何去做项目?又如何保证项目降低亏损、增加盈利空间?文旅操盘手必须要懂得文旅的顶层设计。

文旅的顶层设计是什么?

顶层设计其实是一个系统性的规划。它是指从全局的角度，运用系统的方法将项目的各方面、各层次、各要素进行统筹规划，以集中资源、高效快捷的实现目标。

它具体可以分为五个维度：

1.逆向思维逻辑

在做主题公园时，大多数企业都属于冲动型思维，他们认为公园进入运营后，一定会吸引到游客从而获得成功。这其实是一种从后往前看的思维逻辑，是一种非常可怕的逻辑思维。

而真正的思考逻辑其实是一种逆向思维逻辑，是我们在做公园时，先考虑未来五年的项目状况再往前倒推。

2.系统化的经营理念

什么是系统化的经营理念?比如打造文旅项目“吃、住、行、游、购、娱”的产业链，该如何打造就需要我们用系统化的经营理念去思考，这个项目的业态里吃占多少?住占多少?行占多少?游、购、娱又占多少?这些业态之间所占比重又该如何与景区的内容端和建筑体量去吻合?

这些都包含在一个系统化的经营理念中，需要我们综合考量然后得出最合适的结论。

3.解决问题的能力

项目给用户解决了什么问题?给游客带来怎样的体验?这些都是项目的重要因素，这也就是在描述文旅与众不同的地方。

4.组织形式，分工和资金力

开发项目是所有项目都自己开发，还是有一部分项目外包，还是有合作，这个组织形式将决定你未来整个产业的盈利方式和你的收入。

　5.业绩与利润

你要考虑在公园开了以后第一年是多少收入，第二年是多少收入，第三年是多少收入，多少年能产生现金流的正向流，这个我在后面投资方面会讲到收入、成本和利润的关系。

顶层设计的四大要素

接下来我们就来讲顶层设计的四个要素，也就是说你做的顶层设计是为了什么?那我们从四个维度去讲——价值、品牌、利润和收入。

1.顶层设计里面的收入

有很多企业，特别是现在这几年的互联网企业，特别讲究的是市场的占有率、点击量、收入规模，而不在意利润。

我们不能说这种企业不好，只能说这是一种企业做事的方法。所以，收入是任何企业最重要的一个数据。

因为收入决定了你的现金流量，决定了你的利润，决定你价值或者你的品牌，所以收入为主要收入的这种企业是非常主流的。

2.举例

有报道称，宋城在一般情况下，一个新公园进行到第三年的时候，他的利润率可以达到65%以上，这也是根据宋城历年的报表来分析的，他就是一个以利润为主的一家企业，它就讲利润。

3.品牌型

一般有品牌的项目，他肯定是有收入，有利润，有非常好的业绩，比如说迪士尼、环球影城，或者是默林集团等等，那么这些有品牌的这些企业优势是什么呢?

它能争取到更多的优惠条件，比如说政府的公共配套，包括政府的资金投入、免税、品牌补贴、营销。

你说他能赚钱吗?也不一定。迪士尼就不是每一个乐园都赚钱的，但是它有这个品牌在。

像国内也有乐园拥有品牌，包括华特、宋城、华侨城，这些都是我们国内优秀的一些品牌，那这些品牌在这几年的风口下，发展就非常迅速，因为它们有品牌。

4.价值

如果乐园没有利润，甚至是很少的收入，而且是连年亏损，那么它有品牌价值，也是很好的。比如说特斯拉的市值就是472.57亿美元。

那么他2017年收入是多少呢?大约是117亿美元，全年亏损是22.4亿美元，也就是说在这个企业是亏损的，但是它是有价值的。

经过对收入、利润、品牌和价值四个维度的思考，得出一个结论：第一要有收入，第二要有利润，第三要采用品牌，第四才能产生更好的价值。

这是所有文旅人应该思考的四个维度，这四个维度才是主要核心的能力。

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