产业园区招商的八种新模式

一个产业园区开发的过程即是一个招商的过程。改革开放以来，中国各地方政府为了加快本区经济发展，纷纷设立开发区和工业园区，作为地方经济对外开放的窗口，通过税收优惠、基础设施配套和公共服务等举措进行全面的招商引资，极大地影响着各地经济的启动，创造了许多“经济奇迹”和“财富神话”。

然而，随着园区行业形势的更迭与发展，传统的坐地招商、政策招商早已不再对企业有强势的吸引力，在不断更新的经济环境和竞争要求下，开始暴露出诸多的问题，而一些园区招商创新模式开始陆续出现，冲击着既有的传统园区模式，引领着全新的园区招商引资范式。

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园区PPP模式

   PPP的英文全称是Public—Private—Partnership，即公私合作方式，是公共基础设施建设的一种融资模式。在该模式下，私营、民营资本与政府合作，参与公共基础设施的建设。PPP模式适用于建设周期及收益时间较长的项目，园区类似基础设施建设，建设周期长，资金需求量大，其中部分是政府出资或补贴，收益时间长，因此也适用PPP模式。这种模式有许多优点，它可以拓宽融资渠道，减轻了地方政府的债务压力。工业园区建设周期长，资金需求量大，通过PPP模式吸收社会资本，减轻了债务负担，也缓解了投资风险。园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。

  案 例：华夏幸福说到PPP模式，不能不提的企业就是华夏幸福。华夏幸福自2002年取得固安产业园的开发经营权，就开始了产业新城PPP模式的探索，经历了十多年的发展，固安从原来默默无闻经济落后的县域小镇，发展成为全国百强县，全国县域经济投资潜力前50强排名第一，成绩充分说明了华夏幸福PPP模式的成功。如果用一句话概括华夏幸福的核心商业模式，我们认为其就是一种集产业落地、区域开发、园区招商和城市运营为一体，以产业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城”PPP闭环封装模式，其本质是以往土地财政框架下政府平台公司片区开发和招商引资的市场化变种与优化。在这个模式下，全方位无死角创新、教科书般存在的资本力是其核心武器之一。通过环环相扣、长短结合、产融结合的资本平台搭建与运作能力，把产业新城这个极度非标的业务做成成本越来越低、各路资本参与度越来越高的投资产品——这是华夏幸福资本力的真正核心所在。

以固安的成功作为示范性项目，华夏幸福又先后进入大厂、香河等京津冀区域，进军嘉善等长江经济带区域，进入珠三角地区，甚至突进一带一路沿线国家发展产业新城进行国际化探索。

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投资营商模式

    投资营商模式是以资本手段促进产业落地进入园区，与传统的资本手段不同的是，投资营商强调的是战略上的协同，以产业落地促园区形成。这里面不乏一些创新式的“产、融、园”结合模式大胆设想，是一个严密的“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑链条。第一步是收购相关的有潜力的企业，形成一个贯穿上下游的产业链，可以互相提供市场订单，形成紧密的价值链；第二步，与地方政府洽谈，开发产业园区，将这些企业投进去，并以其为核心，吸引更多的企业进来，形成聚变效应。

  案 例：佛山国家高新区

作为佛山现代化经济体系建设主阵地和创新驱动主战场，佛山国家高新区经过20多年的建设发展，已成为珠三角国家自主创新示范区的主体园区，它贯彻了“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑，吸引了大量相关企业入驻，成为国家知识产权试点园区和珠江西岸装备制造产业创新基地。

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政府引导基金模式

     基金投资招商法，就是地方政府利用各种融资渠道，融集资金后，专门设立一个基金。这个基金的主要功能就是用于吸引具有一定影响力的企业，尤其是互联网信息产业具有赋能作用的龙头企业，通过注资的方式，让企业总部或核心业务部门留驻在本地，并带动本地区招商引资的一种新型的招商方法。这种招商方法，将地方以投资的方式同具有影响力的龙头企业建立起密切的联系，能够为龙头企业立足本地区发展，同时吸引相关配套产业链企业前来投资发展提供稳定的关系，从而快速形成相关产业聚焦效应，提升地区的经济发展实力。案 例：

武汉光谷金融港

基金投资招商法，这是二三线城市用以吸引大型企业的一项重要举措，湖北省武汉市已经走在了全国前列，一部分城市如安徽省合肥市、江西省南昌市也都纷纷效仿成立相关基金，用来招徕具有赋能功能的企业。

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众创孵化模式

     众创孵化模式是一种完善园区闭环生态的做法，目前很多政府园区平台都在这样操作，仅仅依靠外部招商，逐渐空间逼仄，而很多众创孵化空间出来的企业又会大量流失到外部去，以“众创孵化+园区招商”，就是成为一种生态闭环式的对接模式——很多早期的初创团队在众创空间和孵化器中成长起来，水到渠成地落户在园区当中，从而解决了园区这个生态森林良性循环的问题。而这种模式，又可以和前面的基金招商模式与投资营商模式结合起来，效果更佳，更持久。

  案 例：张江高科

据不完全统计，张江高科已从国内外海选项目800个，入营项目130个，项目总估值超过80亿元，获风险投资30多个，获信贷授信10家，陪练阵容超越百人，投资机构可投资总额超过100亿元。张江高科同时引入硅谷天使基金会、中以创新孵化中心等与园区项目对接，为园区培养本土引擎储备了“好苗子”。

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招商引资飞地模式

    2017年6月，国家部委层面首次就“飞地经济”和“飞地园区”进行联合发文和高调支持。这个办法打破了招商中的行政界线，意在促进各市县之间的资源流动。二家独立园区打破行政区划限制，通过跨空间的行政管理和经济开发，实现协同发展。一些先进园区利用成功经验及优势资源，按照“共建、共管、共享”原则，与其他地区的市县、园区合作，建设“区中园”，并成为“飞地型”园区。由于土地资源紧张，区域中心城市普遍面临着寻找产业外溢空间的诉求。当经济发展和资源局限形成矛盾时，飞地经济模式可以让某些发达区域在不改变行政体制框架的情况下，把一些项目、资金、技术从发达地区转移到欠发达地区的产业园区。双方在产业规划、基础设施建设、税收分配等方面制定某种合作机制，实现双赢。招商中最早采用“飞地经济”的是江苏省常州市。上世纪80年代，常州便开始尝试该模式，数十年间，也不乏此类项目。但由于是跨地区合作，在利益分配上往往难以达成一致，各方掣肘颇多。如今，有了国家层面的政策保驾护航，飞地项目的实施将会更加顺利。这对于欠发达地区承接区域中心城市的产业转移，无疑是个巨大的利好。

案 例：江苏江阴—靖江工业园区在江苏就有这样一块典型的经济“飞地”——江苏江阴—靖江工业园区。2002年8月，分属不同行政地区的县级市江阴、靖江共同签署园区《联合开发备忘录》；次年2月，正式方案递交江苏省委、省政府，8月园区揭牌；3年以后，园区被国家发改委核准为省级经济开发区。两个城市直接运营产业园区的“原创模式”一时吸引了全国的目光。2017年4月26日，江阴、靖江两地召开“联动开发协调会”，对完善融合发展协调机制、深化两地干部互挂制度、创新融合发展运作机制等问题进行了讨论，会议一致表示要继续坚持“跨区联动、共同开发”的道路不动摇，以更高远目标、更有力举措、更优质服务打造联动开发、融合发展的样板区。

官方称此次两地会商“标志着合作共建进入了新的阶段”。“跨江联动”与“飞地经济”缓解了苏南、苏中、苏北严重经济失衡局面，江苏的沿江开发战略落实地更加到位。

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联合招商模式

   所谓的联合招商模式，在商业地产里叫做“主力店”“旗舰店”，不同的是，产业园区的主力店和旗舰店聚集的并非人气、人流，而是实实在在的产业链效应，这就让这个主力店、旗舰店本身就成为一个最强有力的招商工具。在一个产业园区当中如果能够有一个具有强大号召力的主力客户与运营商捆绑在一起招商的话，往往能够起到事半功倍的效果，前提是你能够找到这个主力客户，并且给对方带来真正的重大利益。

案 例：大连软件园

 而政府性园区也越来越擅长使用联合招商模式，例如青岛开发区，就和中电光谷、海尔集团等，建立联合招商小组，制定联合会议机制，共同筹划研究项目，共同赴外地开展定向性的主题招商，也取得了十分不俗的效果。

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整体搬迁模式

    这种从城市中心向城市周边整体迁移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市场口都有相当的把握才可能做到，而一旦成功，这其中的红利可非同小可，尤其在产业新城领域的华夏幸福、宏泰发展和商贸物流领域的华南城、卓尔集团，都曾经在这股潮流中获益匪浅，它们能够走向资本市场很大程度上是受益于这种整体迁移模式的红利。

  案 例：雄安新区现在最当红的雄安新区，采取的就是这种整体迁移模式，据说已经有近百家央企将要浩浩荡荡地迁往雄安新区，当然这种整体迁移的招商模式是绝对复制不了的。

另外，还有北京的60多家生物医药企业搬迁到沧州临港经开区内的“北京生物医药产业园”；北京大红门地区服装批发市场、动物园服装批发市场向廊坊市的永清开发区国际服装城和固安开发区国际商贸城等地搬迁转移；武汉汉正街商户向卓尔的汉口北市场整体迁移等。

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园区互联网+”模式

   “园区互联网+”是智慧园区建设的主要内容，即结合园区物业管理、增值服务和科技创新服务等规划内容，帮助园区在信息化方面建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对内对外服务运营平台。具体来看，“园区互联网+”主要有以下三个运营模式：一是面向园区内部的经营管理系统，借助互联网工具提升园区运营管理的工作效率，为入园企业提供更高效便捷的园区管理和服务。二是面向企业的服务超市管理系统，构建顺畅的服务对接流程和合理的利益保障机制，实现有服务需求的园区企业与相应服务机构的有效对接。三是面向园区/企业间的集合交易系统，搭建不同园区之间共享的平台级服务系统，促进不同园区之间、园区与企业之间实现更广泛的互动，构建网络化的产业生态圈。

    案 例：杭州城西科创大走廊杭州城西科创大走廊作为未来新经济的“互联网+”新型产业园区聚集地，依托经济效率、社区共生、自然景观和地方文脉的优质资源，汇集了单一企业巨型实体新型办公园区、新兴中小企业的孵化空间、“特色小镇”等大中小规模的产业园区模式，如杭州城西科创大走廊中阿里巴巴西溪园区、海创园首期园区与梦想小镇等，均是”互联网+“新兴产业园区的特质性范本。如梦想小镇，作为浙江省首批“特色小镇”试验园区,将传统仓前古镇建筑、章太炎故居、“四无粮仓”等历史遗存与新兴的“互联网+”创新创业产业融合起来，体现独一无二的文化特质的同时也极大激发创业人群的工作效率。引入商业、居住等多样化服务功能，营造良好的园区公共生活氛围；小尺度的园区街道与广场空间也激发了有活力的人际交往。梦想小镇成为产城融合的新模式,在园区经济效率、文化特质、人际交往、环境氛围等方面都有着创新型的突破。